賃貸中のワンルーム、
そのまま売ると
損かもしれません。
入居者付きのまま投資家に売るか。空室になったタイミングで「住みたい人」に売るか。同じ部屋でも、売る相手が変わると値段は変わります。ネフダは、東京23区全域と神奈川県（川崎市・横浜市・横須賀市）の対象マンション4650棟のコンパクト住戸で「空室×実需売却」をご提案します。
50m²以上のファミリータイプをお持ちの方は ファミリー区分のページ をご覧ください。 相続で受け取ったお部屋は 相続したマンションのページ に期限の話をまとめています。
（投資家に売る）¥19,800,000
（住みたい人に売る）¥23,500,000
同じ部屋なのに、なぜ値段が違うのか。
買う人が違うと、値段の決まり方が違うからです。
- 家賃収入から逆算して値付けされる
- 家賃が相場より安いと、その分売値も下がる
- 室内を見ずに買うため、保守的な価格になりがち
- 買い手は「儲かるか」だけで判断する
- 「ここに住みたい」という気持ちが価格になる
- 駅近・日当たり・内装が正当に評価される
- 住宅ローンが使えるため買える人の数が多い
- 単身・DINKS・セカンド利用など買い手層が厚い
※ どちらが高くなるかは物件・時期・賃料水準によります。ネフダでは両方の想定価格を並べてご提示し、有利な売り方を選んでいただきます。
データで見る、「空室×実需」の追い風
家賃は上がり続け、コンパクトな部屋を「買って住みたい人」は増えています。公的統計と公開調査から。
東京23区のシングル向き（30m²以下）賃貸マンション募集家賃は、25カ月連続で2015年以降の最高値を更新（アットホーム調べ・2026年6月時点）。相場が上がるほど、以前から入居中のお部屋の家賃は割安になり、利回り評価（オーナーチェンジ価格）は伸びにくくなります。
東京都の外国人人口は約78.4万人で前年比+8.7%、5年間で+43%（東京都「住民基本台帳による世帯と人口」2026年1月1日時点）。品川区は+5.7%、大田区は+7.7%。25〜34歳が中心で、コンパクト住戸の借り手・買い手層と重なります。
東京23区の新築マンションのうち海外居住者が取得した割合は3.5%と、前年（1.6%）から約2倍に。都心6区では7.5%（国土交通省・2025年公表の初調査）。国内在住の外国人による購入はこの数字に含まれておらず、実際の需要はさらに大きいと考えられます。
直近1年で高齢を理由に入居を断った経験のある賃貸管理会社は49.2%、関東では57.3%（アットホーム調べ・2026年2月調査）。「借りにくいなら、買う」——高齢単身層の購入需要が生まれています。
首都圏新築マンション契約者のうちシングル世帯は18%（「首都圏新築マンション契約者動向調査（2025年）」（株）リクルート調べ）。購入理由の1位は調査開始以来初めて「資産を持ちたい」に。単身で買う時代になっています。
首都圏のコンパクトマンション（30〜50m²未満）の2024年発売戸数は前年比▲27%で5年ぶりの低水準（不動産経済研究所）。市区別の供給数では品川区が2位で、城南はコンパクトの主要マーケット。新築が減るほど、中古コンパクトに実需の買い手が向かいます。
出典：アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向」（2026年6月）／東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（2026年1月1日現在）／国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」（2025年11月公表）／アットホーム「高齢者の賃貸居住に関する調査」（2026年2月調査）／「首都圏新築マンション契約者動向調査（2025年）」（株）リクルート調べ／不動産経済研究所「首都圏・近畿圏コンパクトマンション供給動向2024」。数値はいずれも各調査時点のものです。募集家賃と成約価格など、指標により集計方法は異なります。
「空室×実需売却」が効く3つの条件
新耐震基準であること
1981年6月以降の新耐震基準なら、住宅ローンや税制面のハードルが下がり、「住むために買う人」が買い手になれます。旧耐震では実需の買い手が大きく減るため、この戦略の前提条件です。
18〜40m²の広さ
18m²以上あれば単身実需の住まいとして成立し、40m²以下なら価格が手頃で買い手の裾野が広い。この帯は「投資家の値付け」と「実需の値付け」の差が最も出やすいゾーンです。
立地に実需の需要があること
大井町・大森・蒲田や東急大井町線沿線は、都心通勤の単身者需要が厚い城南エリア。2026年3月の駅前再開発「OIMACHI TRACKS」まちびらき以降は相場も上昇局面で、実需売却の追い風が吹いています。
この条件に当てはまる方は、一度ご相談ください
（川崎市・横須賀市）
マンション
コンパクト住戸
ご相談いただけます
※ 条件から外れる物件も査定可能です。オーナーチェンジのまま売る場合との比較もご提示します。
退去のタイミングが、最大の売り時。
入居者の退去予定が出たら、次の入居者を募集する前に、一度ご相談ください。再募集してしまうと、次の売り時は数年先になります。これから初めて賃貸募集を始めようとしている方も同じです。貸すか売るか、両方の数字を見てから決められます。
退去予定が出たら、再募集の前にご連絡
解約通知が届いた段階でご相談いただくのがベストです。「実需に売る場合」と「オーナーチェンジのまま売る場合」の2つの想定価格を無料でご提示します。
退去後、お部屋の準備
退去後、必要最小限の原状回復・クリーニングで実需向けに売り出します。費用対効果のある範囲だけをご提案します。
実需向けに売出し（または当社買取）
住宅ローンを使う実需の買い手に向けて販売します。スケジュールを優先したい場合は、当社の直接買取・買取保証付き仲介もお選びいただけます。
対象マンション一覧（4650棟）
新耐震・総戸数30戸以上・コンパクト住戸（1R〜1LDK）のあるマンションを掲載しています。マンション名・路線・駅・条件でお探しください。掲載中のマンションはすべて「空室×実需売却」の査定対象です。
大井町駅 23棟
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※ 価格帯は、実際の売買事例から求めたエリア・築年帯別の㎡単価と、当社収集の募集家賃をもとにした試算で、査定額ではありません。階数・向き・室内の状態は反映していません。築年・総戸数・間取りは各不動産情報サイトの公開情報をもとにした一覧値です（2026年9月調査・2026年9月更新）。一覧にないマンション・エリアも査定いただけます。
買いたい方も、ご登録ください。
掲載中のマンションを「買いたい」方のご登録も受け付けています。気になる棟やご希望の条件をお知らせいただくと、その物件や似た条件のコンパクトマンションが売りに出た際に、いち早くご提案します。ご登録・やりとりはLINEで完結します。
※ 売主様・買主様どちらのご相談も無料です。
よくある質問
本当に空室のほうが高く売れるのですか？
いま入居者がいます。それでも相談できますか？
空室にしてから売れるまで、家賃収入が途絶えるのが不安です
対象一覧に載っていないマンションでも相談できますか？
50m²以上のファミリータイプも相談できますか？
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